住了 20 年的小区，业主们竟收到 360 万回头钱！背后真相令人咋舌

房主排队登记领取款项

当你成为业主，领取钥匙，打开门，“居住”的代价就开始了：水电、物业、停车、取暖……各种开支维持着一个“家”的运转。景华苑小区的业主们没想到，在小区住了20年，竟然看到了“回款”。

2024年6月20日，物业管理委员会发布通知澳2023一码一肖100%准确，告知业主将发放约360万元的公益金，此事引发热议，网友们纷纷表示羡慕嫉妒恨，然而只有这个小区的部分业主和物业管理委员会委员们才发现，这笔钱的发放过程乱糟糟的。

福田丽景自成立以来，已历经六届业主委员会，长期的公共收益不透明，也导致历届业主委员会被怀疑侵吞公共收益，如今，新一届业主委员会分成两派，互相质疑、举报。为了防止公共利益被以各种借口蚕食，或者为了证明自己的清白，双方或主动或被动达成协议，将公共利益分配给业主。

福田丽景是郑州首批商业住宅小区之一

300万元利润将分配给业主

“发钱”从6月24日开始，一大早，郑州福田丽景花园小区（以下简称福田丽景）的业主们就在物业管理委员会门前排起了长队，其中不少业主是第一次来到物业管理委员会。

这笔资金来自社区公共收入，社区内最大的一套公寓面积为280平方米，按照每平方米13元的标准计算，这套公寓的业主可获得3640元。

福田丽景始建于2001年，位于金水区南阳路与东风路交汇处西南角，毗邻地铁站，底层商铺林立2024新澳免费资料，是郑州最早的商住小区之一，刚推出时房价在1900元左右。

开发商在小区最西侧建了一栋两层小楼，归社区所有，除了作为社区和物管会办公用房外，还有50余间房间可供出租，此外，小区停车费也不断产生公共收入。社区规定，业主第一辆车停车费每月20元，第二辆车每月60元；地下室车每月40元。物管会委员聂占彪估算，社区停车费收入每年约26万元。

这次钱是发给业主的，账户里的390万元公共收入，大部分都发给了业主。业委会副主任谢留生告诉《深度新闻》，截至7月2日，社区已发放近300万元，还剩下近10万元。有200位业主没有登记领取这笔款项，由物业公司代为登记。

很多业主收到钱后都欣喜若狂，表示“这是20年来第一次收到钱。”而在这个过程中，更多的业主也注意到了物管会内部在公共收入分配上出现的一系列分歧。

社区广场一角

如何分配资金

事实上，在业主登记领取这笔钱之前，福田丽景已就“这笔钱该如何分配”进行了数月的讨论。

多名业主表示，新任物管会主席张健等人最先提出将公共收益分配给业主，并贴出公告。张健告诉《深潜》，正是部分业主要求将小区公共收益进行分配，因此今年2月，他与另外3名物管会委员支持了这一要求，但郑传利、谢留生等5人并不同意分配。

社区广场的雕塑基座上，贴着物管会的过往公告，仔细一看发现，2024年2月25日，张建曾以物管会的名义发布公告，称将于2月27日召开会议，其中一项内容就是讨论公共利益分配问题。

2月27日，物业管理委员会又贴出会议说明，称张建、聂占彪等4人出席，谢留生、郑传利等5人未到会，到会人数未达半数，会议改期召开。会议一再推迟，始终未能召开。

在张健看来，部分物管会成员虎视眈眈，为一己之私，物管会内部斗得如此激烈，公共收入收支难以监督，也是他们提出分钱的重要原因之一。他告诉《深潜》，按照他们最初的计划，小区公共收入结余390多万元，将按照每平方米10元分给业主，剩下100万元左右用于后续更换单元门和充电桩、停车位划分、绿化改善等。

但物管会内部分歧严重，以张建为首的4人主张10元/平方米分配，以郑传利为首的5人主张13元/平方米分配，签字方发布通知称要“分钱，多让利给业主”。

直至6月份，双方还在互相拉扯，分配问题始终没有明显进展。6月8日，张建等人又委托第三方机构以物管会的名义进行入户调查，入户调查价格也是每平方米10元。6月16日，第三方机构发布声明称，77%的业主同意分钱。

其间，6月10日，郑传利、物管会副主任谢留生等人贴出公告，称将于6月25日召开业主大会，表决事项包括按每平方米13元的价格向业主分配公共收益，但优先用于公共空间使用，所得款项将用于公共设施维修、保养、改造，提升小区品质，剩余部分将分配给全体业主。

据街道办介绍，这笔钱的发放最终由街道办推动。南阳新村街道办书记告诉《深度新闻》，为维护社区稳定，保障各位业主的利益，街道办要求业委会在公用收入留出必备的资金后，大部分分配给业主。物管会成员均同意分配，但在分配数额上存在分歧，分配数额在街道、社区协调下最终确定。分配前，暂停使用公用收入。对部分预留资金，还要求建立严格的资金使用流程和监督制度，方可动用。

一个月后的6月20日，业委会和社区联合下发通知，最终确定业主补偿标准为每平方米13元，登记工作由社区业委会负责，社区负责监督，业主们都签了字。

社区内张贴的通知

谁有最终决定权？

福田丽景社区新一届业主委员会于2023年7月2日成立，选举张建为主任，根据业主委员会成员自荐情况，经过内部综合考虑，进行分工，由副主任谢留生牵头分管西侧二层建筑税收，聂占彪负责安全保卫及治安管理，郑传利负责法规及维权工作。

但据郑传利介绍，2024年2月29日，物业管理委员会在社区、街道工作人员的见证下召开了会议，他们在会上提出，将张建主任免职，选举其为新一任主任，5名物业管理委员会委员签名，“经半数以上业主委员会委员投票通过，少数服从多数，符合《民法典》和《物业管理条例》的规定。”

郑传丽到街道办事处登记失败，张健也不承认，“办事处认不认得他们？”

新一届业主委员会成立以来住了 20 年的小区，业主们竟收到 360 万回头钱！背后真相令人咋舌，运行坎坷。2024年1月17日，业主委员会公布了成立至2023年12月31日的公共收入收支情况。公告显示，社区半年收入合计近30万元，支出25万余元，加上上届结余298万余元，总结余近303万元。

公告发布后，不少业主质疑，只列出收入和支出的数额，过于简单，不公开透明。

业主的质疑有其历史渊源，福田丽景自落成以来，已换过六届业委会，而公共收入长期不透明，也引发历届业委会侵吞公共收入的疑虑。

张健解释，得知业主的意见后，他曾联系会计解释，但一直无法接通，会计向《深度》表示，他已向张健汇报了更详细的账目，但张健只让公布简略版，部分收入并未透露。针对业主的疑问，出纳当时也作出回应，并承诺业主可以查阅公开账目。

社区公共收入主要来源于社区西侧二层房屋租金、广告用地费、停车管理费等。张健说，之前社区每年公共收入近百万元，地铁、天然气管道等设施在社区附近修建时，社区给予了额外补偿。疫情之后，租金从1700元左右降到了800-900元，公共收入也相应缩水。

上一届业主委员会将于2021年底到期，新一届业主委员会将于2023年成立，在一年多的空窗期内，租金、广告等公共收入均未及时收取，这才开始追责。

张建、聂占彪质疑，负责收租的谢留生私自减免租金，低价出租房屋，甚至给一名租客减免1万元租金。

聂战彪告诉《深度》记者，谢留生曾在会议上汇报过租金价格，有物管会成员认为明显低于市场价，之后谢留生就上调了租金。《深度》记者了解到，在2023年7月23日的物管会会议上，谢留生曾提出，对比市场价后，一楼一套单位租金为700至800元，二楼一套单位租金为500至600元。2024年5月，谢留生又通知其他物管会成员，租金将上调100至200元，最高租金将改为900元。

深潜获得的一份文件显示，谢留生曾回复称，租金价格都是开会商量并加盖公章的，不存在减免租金的情况，给某个租客减免租金，都是跟张健、出纳商量好的，最终经过张健同意的。

广告费收取问题也存在争议，小区共有3栋楼有广告收入，聂占彪告诉《深度报道》，谢留生曾对业委会群里其他成员说，想以每年5000元的价格收取38栋整栋楼的广告费，打包续租给原合作公司，有物管委成员认为这个价格太低。

聂占彪称，据他了解，38号楼电梯里的广告位可以单独出租，能带来一万多元的收入，他曾向谢留生投诉，称其擅自降低广告费，谢留生回答称，最初的沟通协商只是初步的，他还向主任征求过物管会成员的意见，但由于大家意见不一，所以决定没有执行。

如今，部分争议广告位仍未租出，之前拖欠的费用也未追回，另一家公司一年的续约费一万多元，但因为没有签订合同，只愿意补交续约费和9000元左右。仅此一项，其实已经损害了社区的公共收入。

一些项目还增加了收益。社区饮水机的土地使用费原来是8000元/年，续租时，谢留生向业主委员会反映情况，在业主委员会成员提出异议后，饮水公司将价格提高到10000元，赠送了10张水卡，但部分物业管理委员会成员不同意收下水​​卡，最终，饮水公司将报价提高到15000元/年。

小区西二楼出租

相关资金支出

收支是业委会之间争议的焦点，小到出租屋换门锁，大到广场升级改造，无不牵涉到公共收入的使用权。

新一届物业管理委员会成立后，街道办事处要求其尽快制定会议制度、资金使用制度和财务管理制度，提高小区物业服务质量，加强社区公共设施维护，暂停支出公用收入。

但2024年6月10日，郑传利、谢留生等5人以业主委员会名义发布公告，要求对小区140平方米路面进行硬化处理，共有3家公司报价，经过比价、综合评估，其中一家公司以2.1万多元的报价被选中。

张健等人对决议置之不理。张健说，街道已经要求暂停使用公款，但这五个人却直接强行建设，因为这五个人中包括一个会计和一个出纳，所以钱已经花光了。

有业主质疑施工价格过高，称正常情况下两三天就能完工，实际花了五天时间，每天都在偷懒。

另一项引发争议的任务是催收拖欠的租金，此事最初由郑传利负责，负责租房的谢留生则协助收集租客信息。

张建告诉《深度》记者，由于催收工作迟迟没有进展，他以物管会的名义聘请了律师，向西楼二楼租客发出律师函管家婆免费2023资料大全，索要三十余万元租金。4月25日发出的通知称，2023年9月13日，双方签订了代理合同，前期谢留生一直与律师保持联系沟通，后谢留生称纠纷案件不是他负责的，不再配合律师推进案件。律师找不到联系人，也无法全面核实涉及的纠纷案件情况，遂催促对方回应。

事后，郑传利等人向律师事务所及律师投诉，最终解除合同并退还2.2万元律师费。郑传利和谢留生均认为，小区法律事务本应由郑传利负责，但张建私自聘请律师并支付费用，谢留生也予以配合。张建向律师提供的资料，明显不足以为拖欠房租的租客立案，若律师收取费用四个月后仍未立案，应无条件退还律师费。

郑传利等5人于6月10日签署发布通报，称张健长期霸占业委会公章、财务章，未经业委会委员同意签订合同，私自聘请律师，任意行事，建议撤销张健职务，并设立业委会委员资格审查委员会。

我们进一步深入了解到，按照福田丽景社区的议事规则，公共收入的15%纳入支出，包括业主大会、业主委员会的会议费用、必要的日常办公费用、业主委员会成员的工资等。

事实上，这笔办公经费大部分用来给物管会成员发放补贴。聂占彪告诉《深潜》，最初他和张健等4人主张不领补贴，自愿为业主服务，但部分物管会成员不同意，提案未获通过。2023年底，每人领到补贴1万多元。

不过，郑传利等人向《深度新闻》表示，业委会办公资金的拨付符合《郑州市物业管理条例》的规定，所有业委会成员确实都收到了资金。

武汉大学社会科学院副教授王德富认为，除日常维修外，业委会无权随意使用公款，每个社区都制定了自己的业主大会自治公约和议事规则，其中重要问题之一就是公款的使用，必须对物业管理委员会成员是否领取报酬、办公费用数额等进行明文规定，并经过业主大会表决，才算合法。如果原本办公费用由业主大会表决通过，但在实际使用时被偷偷改为物业管理委员会成员的报酬，就是滥用公款。

物业管理委员会公布的收入支出表

公共收入的“黑箱”

王德富告诉《深潜》，2000年以后建设的商品房小区，基本都有公共收入，但是没有公共收入的公开统计数据，“就是一个黑箱”。

公共收益分配给业主，必须经过业主大会批准，王德福认为，业主委员会征求业主同意的做法值得称赞，但金额的改变是新的决议，需要再次征求业主意见。

对于内部投票决定租金，以及目前存在的租金纠纷问题，王德富表示，公共收入的管理和分配应该建立规范的制度。社区的议事规则应该对重大财务和运营事项有规定，确定必须经过业主大会批准的资金数额，并通过讨论并向业主公开的方式做出决定，而不应该只由业主委员会决定。业主委员会在获得全体业主授权后，可以提出方案并负责实施。一旦建立了规范的管理制度，无论业主委员会如何变化，谁来管？任何担任董事的人都应该遵循这一点。

在业委会内部矛盾严重，无法正常开展工作的情况下，分配公款或推行其他任何决议都不是好的解决办法，反而会激化矛盾，应有20%业主签名罢免现任业委会，重新选举物业管理委员会。

但目前来看，“连任”在福田丽景小区似乎难以实现。多位居民告诉，在这个小区，大多数人选择旁观物管会的勾心斗角，“不参与斗争”。

王德富解释称，业主自治是私事，社区的生活秩序直接关系到整个社区业主的合作能力，本质上和政府关系不大。但大家过去没有社区自治的经验，业主自治非常薄弱、不成熟，一方面业主的权力分散，无法监督物业管理委员会；另一方面政府干预的界限不明确，干预过多就会越界。

但“袖手旁观”似乎并不能解决现实中的纠纷和不满，生活中的小争执时不时刺痛业主的神经，6月28日上午，以郑传利为首的5人一致同意砍掉小区里的杨树，理由是杨树太高，存在安全隐患，需要加盖公章才能授权物业办理相关手续，但物管会秘书并未盖章。

一位正在办理登记的业主在物管会办公室看到会计与秘书争吵，事后物管会会计通知群内业主，暂停登记、暂停缴费。

消息传到业主耳朵里，业主们又开始不满了：“这个小区树好，住起来舒服，砍树是业主同意的吗？”