截至2023年末，六大国有银行住房抵押贷款余额合计约26万亿元，较2022年减少5000多亿元。其中，除邮储银行住房抵押贷款规模实现正增长外，其余五大银行均出现下滑。对此，多家银行在年报中提到房地产市场调整，提前还款规模增加。

文｜颜钦文

责任编辑：胡荣平 袁曼

周洋还记得2021年在上海买房的情形。

那些看了就立刻卖出的房子、几乎每个月都在上涨的房价……略显疯狂的市场行情无时无刻不在刺激着他澳门精准三肖三码三期内必出，从看房到签合同，周阳只用了一个月的时间；但是从申请房贷到银行放贷，他却等了三个多月。

当时周阳的房贷利率为4.65%，所以当几个月后上海房贷利率调整为5%（LPR+35BP）时，他庆幸自己“入手早”。周阳的房贷利率目前已降至4.2%（注：因贷款合同规定每年1月1日调整，不受今年LPR调整影响），但目前上海普遍执行的房贷利率（3.4%）还是让他有些“防不胜防”。

这也是过去几年买房借款人的一个缩影。随着5年以上LPR下调10个基点至3.85%，全国房贷利率同步下调，部分地区银行房贷利率已降至“2位数”。国金证券研报显示，房贷利率已降至历史低位，但部分存量房贷利率仍在4%以上。

周洋对时代的变化印象深刻，不仅是房贷利率，最近社交媒体上关于购房返利的帖子也引起了他的注意。不少购房者表示，在银行办理房贷时，都收到了额外的“惊喜”，有的直接打到账户上，有的则是现金，有的则是一定价值的赠品。据一位上海购房者分享的经验，100万元房贷，可以得到近万元的返利。

“世界真的变了，房贷利率不但一降再降，甚至还有额外补贴，跟三年前相比，银行和借款人的角色已经互换了。”周洋感叹。

房贷回扣

银行贷款发放后，杜女士近日顺利拿到了2万元的退税，她认为今年买首套房的决定非常正确，“不仅房贷利率低，还能拿到退税，没有比这更好的了。”

6月初，杜女士经朋友介绍，了解到一个可以提供返利的房贷申请渠道。经过比较，她选择在华东地区的一家城商行办理房贷2023 年六大国有行按揭贷款余额下滑，你的房贷还好吗？，返利按贷款额的1600元（0.6%）计算。“客户经理很热情，还提供上门服务”，杜女士说。

上述操作早已是公开的秘密，在社交平台搜索“房贷返利”，半年来相关案例大幅增加，分享者并非来自同一地区，除了上海，来自北京、广州、深圳、苏州、成都、天津等地的经历帖也随处可见。

当《财经》记者询问如何办理购房手续时，发帖者热情地通过私信推荐相关渠道，大部分需要通过中介办理，也有的会直接提供银行贷款经理的联系方式。

如何获得房贷返利？简单来说，购房者在签订网签合同前或签订网签合同后，找到可以提供返利的银行，双方就返利金额达成一致后，即可办理房贷。贷款合同正式签订后，购房者即可收到返利。具体时间不一，有的在贷款发放后收到，有的在贷款审核期间收到。

同时，返利比例和形式不尽相同，以上海为例，中介直接返现金，如果通过大型国有银行办理，返利为贷款总额的0.6%；如果通过其他股份制银行办理，则提供0.8%的返利。

另一家中介则提供相应价格的赠品。据一位购房者称，他近期通过该中介在某股份制银行办理了约80万元的房贷，贷款发放前获赠了价值约5000元的家用电器。该中介就职于某大型国有银行，赠品为价值约占贷款总额0.5%的金条。

值得注意的是，有中介表示，银行对借款人的还款计划有一定的要求，“可以贷款发放后一个月内提前还一部分钱，但第一年不能还清。”一位中介说。

不过，如果只是为了获得回扣而通过这种方式申请房贷，对于一些不够了解流程的购房者来说，是存在一定风险的。

“近日，一位客户的房子在不知情的情况下被抵押，银行拒绝批贷。”一位从业者表示，“一般房产中介熟悉流程，会协助购房者完成房东房产调查，但有些购房者为了拿回扣，选择自行办理房贷或避开房产中介，就可能出现这种情况。一些不正​​规机构会帮客户打包材料促成交易，一旦被发现后果会比较严重。”

角色转换

一位股份制银行人士指出，银行与房产中介的合作中，会有一笔“业务咨询费”或者“推广费”以对公的方式存入对方的公司账户，但这笔钱房贷申请人却拿不到。

另一类是第三方机构（房贷中介），他们也是房贷返利的主要推动者。《财经》联系到一位以购房者身份开展业务的从业者，据他介绍，银行会与他们签订一揽子合同，合同上有具体的指标要求。返利主要是为了吸引客户，费用由他们先行支付，银行后期再支付营销费用。在这个过程中，购房者不需要支付任何费用。

“一般缺乏业绩的银行都会来找我们营销，去年我们就是这样的，但今年大家越来越‘竞争’激烈，所以我们会加大返利。”上述从业者进一步表示，房贷申请人能得到多少返利不仅与贷款额有关，还会根据银行投入的费用情况进行调整。

为了招揽客户，社交媒体平台成为此类机构的一大广告平台。《财经》发私信咨询后，发帖者会直接提供联系方式。据一位从业者透露，社交媒体平台上的一些案例并非真实，只是为了招揽客户。“有时我还会请客户写分享帖，推荐成功后支付一定费用。”

中介机构大力推广房贷返利的背后，是银行房贷业务的增长压力。

以六大国有银行为例，年报数据显示，截至2023年末，住房抵押贷款余额合计约26万亿元，较2022年减少逾5000亿元，其中，除邮储银行住房抵押贷款规模实现正增长外，其余五大银行均出现下滑。对此，多家银行在年报中均提到房地产市场调整、提前还款规模增加等影响。

根据中国人民银行公布的金融统计数据，今年上半年居民贷款增加1.46万亿元，其中，代表居民住房贷款的中长期贷款增加1.18万亿元，而2021-2023年，这一数据将分别为3.43万亿元、1.56万亿元和1.46万亿元。

“三年前，如果你想加快贷款审批，可能要向银行求，有的人甚至要排队半年以上。现在情况不同了，有些银行很难完成目标，所以会给我们支付营销费用。”第三方机构的从业者说。

华东地区某银行信贷部人士称，其所在分行上半年房贷完成率不足50%，全年目标达成压力不言而喻。“房贷利率是总行定的，不可能再下调了。这种情况下，向第三方机构支付营销费来引流客户，也是无奈之举。”

除了中介大力营销，一些银行客户经理也会亲自参与，一位申请房贷成功获返利的用户称，自己是在收到积极推荐贷款的客户经理私信后，通过客户经理成功拿到了房贷返利。

不过，当《财经》记者询问多位银行客户经理是否可以将佣金返还给客户时管家婆三期开一期2023，他们均表示不能。一位股份制银行人士称：“银行直接将佣金返还给客户不合规，但也不排除，有些客户经理会自掏腰包来达到指标。”

在他看来，返利很容易引发银行间恶性竞争，影响银行信贷安全。“这种做法以前已经受到限制，但现在一些银行为了争夺贷款资源，又开始这么做了。”上述人士进一步指出。

而根据中国银行业协会2010年发布的《关于规范个人房地产抵押贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》要求，自当年1月1日起，不得停止对房贷中介机构及其从业人员以任何形式向其发放与所提供服务不对称、纯粹为业务引荐而收取的“回扣”费用。

什么时候是买房的最佳时机？

过去几年银行与借款人身份的逆转天下彩 免费 资料，体现了房地产市场的变化。

据国家统计局统计，今年1-6月，全国新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%；新建商品房销售额4713.3亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降21.9%；商品房销售额下降26.9%。2021年同期，全国商品房销售面积88635万平方米，商品房销售额9293.1亿元。

不过，政策利好频频出台，也让部分购房者认为，现在是买房的好时机。“现在首付少，贷款放款快，利率低，市场上可以选择的房子也多。”一位购房者说。

华泰证券数据显示，2024年6月，百城首套房、二套房贷款平均利率分别较5月下降5个基点（基点）和8个基点至3.40%和3.82%，均为2014年以来最低水平。百城贷款期限为28天，较5月放缓6天，但仍处于2019年以来较快水平。

上海一家股份制银行人士对《财经》表示，个人房贷业务方面，从近期该行办理的业务量来看，每周的交易量较之前的低谷增长了四五倍。“前几年，我们业务非常繁忙，周末都排满了。”

但上述情况并不代表市场全貌，中指院近日发布的《2024年6月居民购房意向报告》（以下简称《报告》）显示，一线城市购房意愿触底反弹，6月末购房意愿强于上月，占比约为28%，环比上升0.8个百分点；二线、三线、四线城市购房意愿呈现持续下降趋势，6月购房意愿强于上月，占比分别下降3.9个百分点和1.9个百分点。

报告还指出，当前购房阻力因素依然明显，其中房价持续下跌成为购房主要阻力，5-6月房价下跌担忧情绪快速上升，尤其在政策窗口期内，房企加大降价回笼资金力度，折扣力度加大，70个城市房价跌幅创历史新高，导致居民对房价下跌担忧情绪上升，6月占比约为43%，位居阻力因素首位，比4月上升5.3个百分点。

“买房成本降低了，之前稀缺的资源也得到了释放，所以成交量有所增加。但这是因为市场上的库存很多，消耗还需要一段时间，房价能不能涨还是个未知数。”一位资深房地产行业从业者表示。

（应受访者要求，周扬为化名，作者为《财经》）