存量房贷利率与新增房贷利率竟相差这么多

另一方面，当新抵押贷款的利率一路下滑时，在无人关心的角落里，一批现有的贷款持有人却被困在山顶，坚守4.75%甚至5.8%的利率。

一个多点的利率差，让两者之间撕开了一道巨大的鸿沟：有“高位守卫”人士算过，同一个城市，同一个贷款期限，同一个100万元贷款，利息总额能相差23万元，足够买一辆中档车了。贷款额越大，利息差越大。

利差的现实就像一扇门，一旦打开，就很难关闭。

1.头顶的“附加点”

2024年6月底，北京调整商业贷款利率：首套房商业贷款利率下限调整为LPR减45个基点管家婆资料精准大全，较此前LPR加10个基点下调55个基点；二套房利率调整为五环外LPR减25个基点、五环内LPR减5个基点。

不到一个月后，央行调整了LPR报价，五年期以上LPR执行3.85%。这也意味着，北京地区首套房利率降至3.4%，为历史最低水平，五环以内二套房利率降至3.8%。

这是李青松最想挡的消息。她的房子是2021年8月买的，在北京，她是当时全国首套房贷款利率最高的人之一——4.75%。光是利率上调幅度，就和现在的政策相差100个基点。唯一比她利率高的人群，就是当年的二套房买家。

张丽的房子也是2021年8月买的，是她为了孩子上学购买的学区房，总价600多万，每月还款1.6万多元，目前利率5.25%。

如果把贷款利率比作一座山，那么他们就是站在珠穆朗玛峰上的人，他们并没有“俯视群山”的感受，而是珠穆朗玛峰压在他们心头。

李青松算了一笔账：同样是100万元的贷款，贷款期限为300个月，他需要支付的利息总额为71.03万元，在等额本息的情况下，每月的还款额为5701元。

在现行利率条件下，新购房者需向银行支付利息48.58万元，比自己支付的利息少三分之一，每月还款不足5000元。

当然，LPR调整对存量房贷业主也有利，因为大多数人在申请贷款时管家婆免费2023资料大全，都选择贷款利率随LPR浮动。但在现行政策下，购房时LPR只能在1月1日或贷款发放日进行调整，与100个基点的差价相比，实在是杯水车薪。

米泉2023年7月买了房，几乎是4.75%高额房贷利率下最后一个站岗的，当时她刚交完北京五年的社保，又即将和相恋多年的男友结婚，买房是必然的选择。

当时，北京的购房政策已经放宽。“谁也看不到未来，所以买了（房子）绝对不会后悔。”和米泉同期购房的邱莉告诉豹变。

根据此前的调整记录，五年期LPR在2023年7月下调至4.2%，并维持数月，此后又多次下调，目前已降至3.85%。

2.被动自救

尽管对买房这一行为并不后悔，但邱莉、李青松和米泉却都做出了同一个选择：提前还贷。

从2022年底开始，就出现了几波提前还款潮。2023年2月，李青松申请了第一笔提前还款。因为当时还款的人太多，线上APP甚至都要排队，还款时间已经排到了5月份。她不禁自嘲，当初买房，市场太热，银行没额度，要等好几个月才能贷到款。现在市场太冷，提前还款要等好几个月。掰着手指头算，这冷热期只隔了两年。

“你尽力降价，我尽力还。”谈到提前还款，每一位房贷持有者心中的想法都惊人的相似。

截至目前，米泉已提前还款三次，一年内将原本180多万的商业贷款缩减至90多万，每次还款约20-30万。用她的话来说，这是“省吃俭用”。她计划在3-5年内还清剩余的商业贷款。

这些钱一部分是年终奖，一部分是家里的公积金。她和丈夫都是山东农村人，家里几乎没有给过他们买房的资金​​支持，只能靠自己提前还贷。好在两人都在大型互联网公司工作，工资足够维持生活，房子也已经装修好了，省去了装修的时间和费用。

除了提前还贷，在房地产政策宽松的背景下，不少城市都开始支持商业贷款转公积金贷款，包括重庆、厦门、长沙、武汉等。虽然需要满足一定条件、手续也相对复杂，但公积金贷款利率已降至3%以下，比高息的商业贷款划算得多。社交媒体上，商业转公积金贷款的教程随处可见。

不过，目前为止，北京并不支持“商转民”转型。

与许多人一样，米泉也曾尝试向相关政府部门，比如12345、中国人民银行北京分行等反映存量贷款利率情况，她打过不止一次电话，对方比以前更重视说辞，但目前为止没有出现新的变化。

如果为了降低利息而找信得过的亲戚朋友重新转让房产，不仅风险大，还会涉及高额税费，很不划算。

由于无路可走正版澳门天天彩免费资料大全，一些人开始申请消费贷款和商业贷款来偿还抵押贷款。这些贷款虽然利率低，但还款期限短，而且有被银行追债的风险。

李青松咬了咬牙，决定通过攒钱的方式提前还清贷款。

同样，夫妻俩原本生活节俭，现在也在缩减各项大开销，比如搬进来时想更换的电器，看了看之后发现还能用几年。

即便不考虑存量贷款和新增贷款的巨大利差，邱礼还是准备提前还贷，原因很简单，2020年到现在理财亏损超过30%，银行存款利率最近也创历史新低，用这笔钱还房贷，其实才是最理性的选择。

3. 买还是不买？还还是不还？

存量之争也让不少潜在购房者下定决心继续观望。一方面，包括一线城市在内的房地产贬值趋势尚未完全逆转，谁也不敢保证自己不会“一买就亏”。即便是刚需型的购房者，也总是希望以更低的价格买到。

另一方面，那些观望的人心里也很清楚，只是在买房的那一刻，它们是“增量”，一旦成交，就变成了“存量”。

我在米泉的朋友也是一对从北京搬来的夫妻，两人都是三甲医院的医生，已经有一个孩子了，原本想2023年买房，今年不着急了，“如果以后更划算，干嘛现在买？反正这么多年都是租房住。”

数据方面，6月一系列限制性政策放松后，成交量明显回升。据诸葛数据研究中心发布的报告显示，2024年6月，14个重点城市二手房成交量同比增长27.89%，不仅创下了2023年5月以来的新高，也结束了此前4个月成交量下滑的趋势。

到了7月，前期政策释放效应逐渐减缓，受制于当前市场信心偏弱、居民收入预期未见改善等因素，对成交量的提振作用有限。诸葛数据研究中心数据显示，7月14个重点城市二手住宅成交量环比增长0.26%，同比增长42.84%。综合来看，2024年1-7月，14个重点城市共成交2000套，较去年同期下降3.0%。

观望情绪似乎仍未打破。

事实上，存量房贷利率并非一直在降，2023年9月，中国人民银行、国家金融监督管理局发布通知，降低存量首套住房抵押贷款利率。该政策在北京实施。银行称，如果用户的房贷是在2019年10月8日（不含）前发放的，最低可调整为同期LPR，不加点；如果是在2019年10月8日（含）后发放的，最低可调整为同期LPR+55个基点。

这意味着，目前北京地区寻求房贷利率“下调”的人群，只有2019年至2023年之间购房的购房者，以及从未享受过政策的二套房购房者。

此前，南开大学金融发展研究院院长田利辉在接受《证券日报》采访时表示，若下调存量房贷利率，短期内可能减少银行利息收入，影响银行利润水平；长期来看，利率下调有利于刺激房地产市场，增加贷款需求，可能对银行业务产生积极影响。

如果增量额度面临买不买的决策，那么存量额度需要考虑的问题就是是否继续提前还款。

经过几次提前还款，包括米泉在内的不少业主意识到存量房贷利率与新增房贷利率竟相差这么多，这不是长久之计。一方面，如果房款提取政策持续收紧，房贷还清后，就没有理由继续提取房款。另一方面，在当下不确定的环境下，如何平衡现金流也同样重要。“比如失业了，（手里的积蓄）要能支撑一两年的房贷和日常生活维持。”米泉算了一笔账。

她和丈夫都在大公司上班，工资高，工作强度大。随着年龄的增长，她想离开公司，多花点时间陪伴家人。然而，高额购房贷款编织的绳索却把她的生活紧紧绑住了。

（应受访者要求，本文名字均为化名）