止赎房屋销售激增

作为房地产市场的一面镜子，止赎房产曾经供不应求。

有人为了规避限购政策，不惜花费数十万甚至数百万元购买房贷，还有人以低价收购比二手房还便宜的房贷，房贷一度被炒到“限购”的地步。

大概三年前，我看中了一套自己非常想买的房子，那是锦江边的花园洋房，有巨大的屋顶和露台，属于一家实力雄厚的房地产公司，相当于给员工买的福利房。我一直记得，我和经纪人坐电梯的时候，旁边的人都用一种奇怪的眼神看着我。结果，我一上去，门口就有一对六七十岁的夫妇挥舞着锄头和铁锹，把来看房的人都赶走了。

很明显老两口不想失去房子，看老两口这么抗拒，我就放弃了。但这么好的房子，买家也不少，最后还是被别人以280万买走了，跟市场价基本持平。房子最后肯定是搬空了，就是不知道是怎么搬完的。

每次想起那对夫妻，我都感到很无奈。房子被拍卖，是因为他们的儿子用房子做生意的抵押。通常这种情况，都是房主无力还债，债权人就向法院申请拍卖他名下的房产来收回债务。

我擅长经济领域的刑事业务，也曾在法院担任过法官助理，接触和处理过很多止赎房相关的案件，2021年也买了一套止赎房。在行业工作的这几年，见证了止赎房市场由热转冷，见证了整个房地产环境由繁荣到泡沫破灭的过程。

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最初，止赎拍卖主要是经济领域的刑事案件，如职务犯罪、经济犯罪等，这些案件涉及处置巨额资产，包括很多待执行的财产。后来，更多的止赎拍卖的业主是经济状况恶化的普通民众，由于无法偿还房贷，或没有其他资产偿还债务，他们的房子面临止赎拍卖的命运。

我见过很多被司法拍卖的业主，有的勇于认输，但也有不少业主心有不甘，难以接受自己辛苦建起的房子被拍卖给别人。尤其是一些上了年纪的人，他们可能就只有这一套房子，面对司法拍卖的结果，他们会觉得司法制度不公平。更极端的，有的以身体健康或其他原因为由，拒绝搬出，继续住在房子里。

我在法院执勤的时候接触过一些止赎咨询案例，印象最深的是一家六口人，丈夫是会计，妻子是办事员，结果妻子失业了，他们的房子就要抵押了。同时他们还给一个亲戚做担保，房子第二次抵押了。对方生意失败，欠债一百多万，用自己的房产做抵押。就这样，他们欠了两家银行的钱，只能通过拍卖房子来还债。

妻子面容憔悴，来到法院向我求情，说他们就一套房子，贷款也快还清了，没想到为了救济亲戚，最后落得个没房的下场。我安慰她，告诉他们，不会无家可归。最后房子以60万的价格拍卖，除了要还给银行的钱，法院还为他们申请了租房补贴，为他们一家预留了8年的租房补贴。

在司法拍卖房屋交易中，法院扮演着中央处置者的官方角色。在诉讼前期，法院会根据起诉状对案件进行审查，并作出判决或裁定。在执行阶段，则负责拍卖流程。法院一般会和一些专业平台合作，比如对于房屋的定价，会请淘宝、京东的评估机构做评估价值报告，也会评估房屋的位置、新旧程度，参考同区域房屋的市场价格和实际情况。交易完成后，房屋的撤离将由法院的执行局负责。

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止赎房越来越多，我看到今年1月到5月全国各城市止赎房的数据，成都有9580套止赎房挂牌拍卖，排名全国第二。成都今年止赎房平均折价率73.45%澳门今晚一肖一码100准，成交率只有26.32%，流拍率高达73.68%。这意味着止赎房市场已经非常低迷。

随着止赎房产数量暴涨，律师需求量随之增加，处理方式也随之改变。律师事务所与一些地方银行有业务合作，通常会充当银行的代理人，也就是帮助银行起诉违约者。另一方面，律师也接到大量咨询，业主希望得到“保全家园”的对策。银行也觉得止赎房产难以出售，更希望业主能继续还债。

这是很有意思的一个变化，以前银行强势的时候，我们律所的专职团队每个月会分批处理几千起针对业主的投诉。现在银行想尽快收回现金，就会放低姿态，希望业主不要断供，开始用比较柔和的方式进行谈判和调解。通俗地说，如果客户有诚意和能力还款，银行有政策减免利息。

但我还是亲眼目睹了很多人拖欠房贷。房价热的时候，大家都有追高价的心理，愿意保住房子和有价值的资产。现在房地产市场低迷，有些人就放弃了，认为什么都无所谓了。因为无论如何都还不上钱，就算把房子拍卖掉，也不够还银行贷款。

陷入困境的债务人

2022年之前，成都楼市还很火爆，很多收入稳定、对未来有良好预期的人愿意加杠杆买房，但市场变了，他们突然发现房产缩水，有的人陷入资金困境，甚至还不起贷款。

大概疫情之后，房贷违约风潮就开始了。如果把面临房屋止赎的人分类，大部分都是生意失败或者失业的人，有的给亲朋好友做担保，因为别人生意失败而受到牵连，也有一些人利用高杠杆炒房，最后却拆东墙补西墙，最终因现金流中断而失去房子。

或许成都也是中国其他城市的缩影，网友调侃说要接孙悟空，得打500个电话才能走，也就是说，很多人都在做电话销售这样的工作。

成都的工资水平不高，当地的就业市场也不是很景气，再加上收入的下降，失业人数的增加，似乎大家的生活一下子变得艰难起来。

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从事互联网行业、芯片行业、教育培训等行业的人很多，早年工资比较高，买了好房子，但因为突然失业，很难找到合适的工作，沉重的房贷压力让他们喘不过气来，在没有其他存款的情况下，一旦贷款暂停期限超过限制，银行就会启动止赎程序。

我有个二十多岁的朋友，研究生一毕业就进了一家让人羡慕的互联网“大公司”，年薪三十多万。他选了一套成都南部地段不错的130平米二手房，大概花了300万。当时还加了不少杠杆，刚买的时候用了很低的首付，月供超过1.5万。他一开始还挺有信心的，但公司变了，他被裁员了。年轻人没有那么多的积蓄计划，他交不起房贷。

他当时急得几乎打算放弃这套房子，只好向亲朋好友借钱，或者继续向银行借钱。后来他还是觉得信誉更重要，房子还有保值空间，就借新钱还旧债，再向其他银行借钱还贷，就这样勉强维持了一段时间，几个月后，他又找到了一份新工作。

像这样受过良好教育、有体面工作的人，其实抗压能力更强，不会陷入很糟的境地。但实际上，在那些拖欠贷款、被银行起诉的人当中，大多数被告都不会应诉、不会出庭。因为他们实在还不起钱，更别说请律师了。他们没名没姓，也没脸，根本没机会接触他们，了解他们的生活。我觉得这是最常见的现象。越是底层的人，越是见不到他们，一旦遇到困难，他们就没有还手之力。

房价跌了，有时候就算把房子拍卖出去，也不够还银行贷款。法院拍卖的房子，本来就不是特别优质的资产，第一次拍卖估价打八折，第二次拍卖价打六折，如果两次都卖不出去，就打五折，有多少人能承受得起这么低的折扣？

过去，家家户户都会考虑买房，大家都认为房子是一笔稳赚不赔的买卖，现在，这个信念已经破灭了。

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整个房地产行业都在崩盘，很多人的积蓄打了水漂。我有个广东的客户，花了一百多万买了眉山天府新区的一套住宅。眉山天府新区是四川省规划的两大天府新区之一，与成都天府新区并列，当时吸引了不少投资者的目光。那地方地价很便宜，房地产商争相开发，各种营销宣传推广特别热烈，很多外地人一下飞机就被人接去看房子，房价一度被炒到一两万一平米。

那个地方其实就是眉山市仁寿县，毗邻成都天府大道南延线。这条笔直的大道是亚洲最长的城市轴线，从成都天府广场一直延伸到眉山。它的卖点是离成都兴隆湖很近，交通便利，但很多外地人买了之后才发现，从成都主城区开车到眉山天府新区需要一个半小时。虽然兴隆湖被誉为成都的“未来中心”，但大多数时候，生活在那里的人并不经常去那里。

现在当地房价已经跌到4000到6000元每平米，基本卖不出去，即便是找当地止赎房，一套60到80平米的房子起拍价也低至一二十万。

就像日本经济泡沫，从当年疯狂的购房到现在的荒凉，并不代表购房决策有任何失误，而是所有风险都由个人承担。普通百姓拖欠房贷，最惨的是房贷。我国目前还没有推行个人破产制度，就算你不要房子了，债务还是你的，债权人的利益受到保障，有债必还。用借钱买的房子，不管房价打多少折，你都要还银行。卖掉这套房子后，如果你还欠银行多角度分析香港今晚开什么码结果,法拍房背后的故事：是机遇还是陷阱？，你的其他财产也可能会被执行。

我在法院值班时，有一位五十多岁的阿姨从内蒙古坐了一天多的绿皮火车过来，到达后直接趴在窗户上哭。她是一名退休教师，因做生意欠了一些债，成了失信债务人。阿姨手捧一沓文件，说自己的微信、支付宝、社保卡都被冻结了，就医困难。当了“老赖”让她行动不便，希望向生意伙伴要钱，留够基本生活费和交通费。后来，她的宽限请求得到了批准。

社会应该建立更有效的风险分担机制，保护个人免受系统性风险的冲击。至少，那些真正诚实守信、愿意努力工作的人应该有机会东山再起，消除债务。一个很好的信号是，深圳已经试点个人破产制度三年了。我相信随着时间的推移，它会在全国范围内谨慎推广。

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现在银行其实倾向于对那些房贷违约的人“救房”。债权人和债务人之间，什么都可以谈。我有个亲戚，以前是包工头，得了肿瘤，治病花了两三百万，真是因病穷困潦倒。可惜开发商还欠他几百万工程款，开发商没钱，就把贵州兴义市一个偏远郊区县的10套无电梯公寓送给了他。

这种房子相当于水泥废品，不仅烂尾，无法过户，甚至无法在司法拍卖中出售。一套100多平米的房子，市场价值60多万，但在司法拍卖中拍出了40多万，第二次拍卖时也没能卖出去。这种房子的产权存在一些问题，卖得再便宜也很难卖出去。

当时他正从事建筑业，欠银行一笔商业贷款，无力偿还，唯一的房子就要拍卖了。我去找银行的销售人员，银行考虑到他的特殊情况，愿意免除全部利息，只还本金，每个月至少给他一两千元。

银行的债可以慢慢还，但是医药费是停不下来的，只能拼着活下去，如果以后还是还不上，房子还是会被没收的。

“房险”机构利用灰色手段牟利

刚开始的时候，赎楼的知名度并不高，网上披露的信息也比较封闭，现实中只有公安、法院、检察院等有调查资源的部门才有机会接触赎楼的信息，所以一般来说，有资金、有政府关系的人，才能利用赎楼做一些低买高卖的生意。

2016年，成都开始实行住房限购政策，正值房价飞涨时期，也是从那时开始，不在限购名单上的房贷迎来了春天。

房子不仅仅是一个居住空间，还关联着落户资格、教育资源等一系列权益。购买抵押房可以快速获得成都房产、获得户口、子女入学等隐性价值。而且抵押房的好处是，买房那一刻，房子的产权就属于你了，可以快速拿到房产证。

为了规避限购，有些人总是愿意多花钱，这也导致当时的止赎房溢价严重。我有个朋友花1000万买了一套止赎房作为婚房，大家都戏称其为“百万豪宅”，其实这套房子当时溢价20%左右。成都一些热门楼盘也通过止赎房突破限价，高价售出。

那些年司法拍卖现象越来越严重，为了卖掉房子，有些人甚至打起了虚假诉讼，比如假装欠钱，把房子变成司法拍卖，然后找亲戚朋友抬价，以高于市场价三五成的价格卖出，赚了几十万甚至上百万的溢价。

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这也是让法院头疼的事情，估计正是基于这些考虑，2021年3月22日，成都司法拍卖行也增加了限购措施。

有意思的是，司法拍卖火爆的时候，一些辅助拍卖机构也纷纷涌现出来为买家服务，他们最“值钱”的服务就是清场，听说他们会直接派五个壮汉到别人家里劝说不肯离开的人，方式很社会化。辅助拍卖机构以前赚得盆满钵满，但司法拍卖加入限购后，他们的宣传点就从“不限购”变成了“低价”。

现在，止赎房产的供需关系已经发生了很大变化。在“卖方”这边，也出现了专门的第三方机构，也就是一些帮助债务规划的法律咨询公司。他们打着帮助业主保住房产的旗号，干着一些我们律师都不敢想象的生意。

比如在和银行谈判还债的时候，会用一些手段去骚扰银行，举报和银行合作的贷款公司。因为有些小额贷款公司放贷有问题，银行不想惹麻烦，内部政策也要收回资金，所以会做出一些让步。我还听说过一些更极端的保房手段，就是邀请艾滋病患者住进去。其实如果真的传播了疾病，是要负刑事责任的。

在司法拍卖领域，辅助拍卖机构、法律顾问公司等第三方、第四方的介入，会让情况更加复杂，让水更浑浊。归根结底，他们都是在利​​用信息不对称来赚钱。既然存在信息不对称，就一定有办法制造信息壁垒，或者欺骗。

那些面临房贷违约的业主，本来可以自己去跟银行协商减免利息或者延长还款期限，但法律顾问公司看准了这些痛点，假装自己有特殊关系和能力，承诺一定能谈成，博得了当事人的好感，但实际上他们用的是同样的手段，骚扰银行减免利息，然后从业主身上榨取一定数额的钱。

止赎房产的买家

这个行业太复杂了，律师一般不会轻易接触止赎房产，更别说普通人了。

有些房子没有完全卖出去，和原房主的谈判就会很艰难。毕竟对于我们来说，买房是用来住的，但对于别人来说，如果已经绝望了，只能依靠你，这样就很麻烦了。有些房子，你买了才知道产权不完善，我遇到过水电费被拖欠10年的案例。

我是2021年买的一套法拍房，那时候我刚研究生毕业，本来优先选择政府人才房，但是当时市场囤货，开发商以为越晚开市就会有越多的人抢购，我着急，就开始挑法拍房。

买房的过程非常累，漫长，而且充满意外。我大概追了30多套房子，和我一起竞价的人也很多，都是抱着捡便宜的心态。我记得有几套房子我很看好，最后还是撤了，因为还是有人愿意守住特别优质的房产。

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竞价的时候，每个人心里都有一个底价。但这个东西就像赌博，当很多人竞价一套房子的时候，就会有点过分，不到最后一刻你都不知道会不会有人继续加价。一套房子起拍价20万、30万，会因为价格低而引发抢购潮。如果有人不理智，不断加价，最后成交价可能就是80万、100万。

我最后买的房子，一开始报名二十多个，最后只剩下三个人，我们都以最小的单位加价，一次加价5000元。我猜对方是个大佬，一下子加价1万，感觉他有点冲动，有赌性。说实话，他加价1万，不是10万。这个价格吓不倒我，但加价了，谁都没有好处。

我的策略是每次都出最低价。而且我的出价方式可能会让对方生气，我总是在倒计时的最后几秒钟出价。对方以为我放弃了，但我却在倒计时结束前一直追着。那次拍卖，接下来的几次出价，房子的价格已经赶上了我的临界点，几乎达到了 90% 的折扣。如果我继续加价，我可能坚持不住了。

幸好，在我最后一次加价5000元之后，屏风后面的另外两个人就放弃了。

我居然还拍了房子的照片。那天我在朋友家，心里还惴惴不安，似乎就要跟那个陌生的地方产生联系了。我给家人发信息，告诉他们房子买下来了，心里还是有些茫然。一百多万，这是我在淘宝上花过的最大一笔钱。

▲领取房产证。图片/受访者提供

那套房子是我在限购令实施后买的，最后还是比市场价便宜了二三十万，折价率大概在19%左右。不过买完房子我就去了攀枝花行政学院，那一年房价已经比较不稳定了，其实可以再等一段时间再买房。现在想想还是有些后悔，隐约觉得如果当初买得晚一点，是不是可以省下更多的钱？

很难说以便宜的价格买回赎房是否值得。直到现在，我还是会去回赎房首页看看，看到成都的折扣回赎房都在七折左右，有些老旧小区的房子甚至打五折。即便如此，回赎房依然处于冷清的境地。前几天，我找到一套位于两个地铁站入口的68平米的房子，原本要卖一百多万，现在打折到六十万。这种以前很抢手的房子，现在却卖不出去。

房子的价值是看不见摸不着的，或许买房不是刚性需求，住房是刚性需求。后来因为工作调动，我回到了成都，拥有一套属于自己的房产，确实让我对这座城市有了特别的归属感。

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谁知道呢？前几年成都很多烂尾楼被拍卖，因为开发商欠银行钱，就拿业主的房子做抵押。现在政府实行担保还款政策，终于把烂尾楼推到破产重组。有房的人可以搬回自己的房子，拖欠房贷的人有机会协商还债，想买房的人还有时间观望。让市场冷静下来或许是件好事。

其实说到止赎房产，看到那么多负债累累、失业、不敢买房的人，感觉大家都被困在这里了。如果大家都止步不前、胆怯了，社会财富在这个过程中没有增加，那也挺可惜的。市场还是要流动起来的，需要全社会的联动。

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